不动产登记行为同时涉及两个法律关系：一个是作为登记基础的民事法律关系；一个是不动产登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。不动产登记纠纷案件往往呈现出民事争议与行政争议相互交织的状态。
    不动产登记案件的权利救济路径究竟该如何选择，理论界提出了很多方案，审判实践中也有多种做法，但几乎都是主张建立两种诉讼的协调机制或是建立两种诉讼的 统一机制，而很少考虑通过单一的诉讼机制来解决。笔者认为，不动产登记案件的实质争议是不动产的权属问题，应当回归其私权属性，通过修改或完善法律，以单 一的民事诉讼机制解决不动产登记纠纷。理由如下：
    1．行政诉讼不能解决当事人的实质争议。登记行为只是使原有的法律关系的效果加强，从而使其具有更强的公信力。物权变动，其最主要的争议焦点是基础的民事 行为，民事争议的解决才能促成当事人实质争议的解决。即便通过行政诉讼来达到了撤证的目的，但撤证不直接否认原有的民事法律关系，当事人还是要通过民事诉 讼来解决问题。
    2．民事诉讼可以直接对不动产的权利归属作出认定和裁判。民事审判中，审查对象是作为登记行为基础的民事法律关系，若一方当事人举出登记簿或房产证书作为 其所有权的证据，而另一方能举出反证且能证明登记的内容与权利的真实状态不一致，那么法院就可直接依据反证认定争议房屋的归属。如果另一方举不出反证，法 院则可依直接登记的内容来判断。尽管民事判决推翻了登记的内容，但其实质是推翻了登记机关对基础民事关系的记载，本身并没有推翻登记行为的效力。
    3．真正的权利人可依据生效判决申请登记机关变更权属登记。民事判决确定了不动产真正的权利人后，登记的内容被推翻了，根据司法最终原则，民事判决的效力 要高于登记行为，此时，真正的权利人可通过向登记机关申请变更登记来废止前一登记行为。登记机关依据法院的生效判决来进行变更登记，以保护真正的权利人。
    综上，笔者认为，单一的民事诉讼就可解决不动产登记纠纷。鉴于当事人对不动产登记纠纷中权利救济路径的困惑，法院可以在立案阶段给予当事人一定的指引，引 导其直接提起民事诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条就明确了这一原则。因此，与其调和民事诉讼与行政诉讼之间的矛盾，不如 直接确立民事审理的原则。